大家さん必見！「賃貸借契約書」のチェックポイントと変更する方法

賃貸借契約書は部屋ごとに確認してる？

「賃貸借契約書って…正直ちゃんと読んだことなくて…」
「いつも契約書関係は管理会社に任せっきりで…」
こんな大家さん、意外と多いんじゃない？

契約書は、賃貸経営の”地雷マップ”。読まなきゃ、踏むよ？

実は、賃貸経営でトラブルを防ぐカギになるのがこの「賃貸借契約書」。
専門用語が多くてなんとなく難しい書類って感じるのは、よくよくわかるよ。
普段からあまり読んだことなかった・・・って大家さんのために、「ここだけは押さえてポイント」伝えるね。

この記事はちゃんと読んで・・・ね。

賃貸借契約書の雛形

多くの管理会社では、賃貸借契約書は雛形ベースで使い回し。
部屋番号・契約期間・名前だけ変えて「ハイ完成！」ってこと、珍しくない。
しかも、その内容が大家さんの本音や物件の事情に全然合ってないこともあるんよね。

雛形は”便利”だけど”万全”じゃない。

「うちはペット禁止なのに、その文言入ってない！」
「ヤニ汚れの特約が抜けてた！」
こんな見落とし、ザラにある。

トラブルは“長期入居者の退去”でやってくる！

過去実際にあった私の経験談。

「永く住んでくれてありがたかったわ～」
そんなホッとした矢先にやってくるのが、“契約書の落とし穴”。
契約書を開いてみたら…

• ルームクリーニング代の項目、ナシ…
• 原状回復の範囲も、超ざっくり…
• クロスの張替え？記載ナシ…
• 当時の担当者？すでに退職済み…

契約書の情報が古いことを、退去したときにやっと気づくっていう最悪のパターンね。

契約書に書いてない＝請求できない。口約束は、賃貸では通用しない。

そして一番よくあるのが、

「へ？そんなこと聞いてませんけど？」問題。

契約書を見れば、すべてがすでに決まってる。
どっちが悪いとかじゃなくて、書いてないことは”存在しない”ってことと同義なんよ。

年月が経てば、世の中も変わるでしょ。

• 消費税
• 物価相場
• 退去時の慣例やトラブル事例の激増

こういう場合、結局最後は大家さんが泣くケースが多くてほんと気の毒。
20年の間に何回更新手続きしてきたのよ！って話。
なんで気付かなかったのよ！って話！！

じゃあ契約書のどこを見ればいい？

はい、確認するポイント！！

• 原状回復工事の範囲、具体的に書いてある？
• 故意過失の扱い、例示されてる？
• 退去時の立会いや精算方法、明記してある？
• 特約（ペット不可、喫煙NGなど）、ちゃんと入ってる？
• ゴミ出しのルール、駐輪ルールなど地域ごとのマナーは反映されてる？
• ↑↑↑これらのこと、書いてるだけじゃなくてちゃんと入居者に説明してる？

契約書は、物件のルールブック。曖昧なルールはトラブルの種。

契約書の内容変更、超たいへん！

賃貸経営あるある。

「あ、ヤニ汚れのこと書いてなかった！」
「共益費の使途が曖昧だったかも…」
「入居トラブルを避けたいから、やっぱり”同棲禁止”を入れたい！」

などなど、そう思ったら契約書を修正したくなるよね。

だーけーど！
現実はそんなに甘くない。

大家さん都合で勝手に契約内容の変更はできないことになってるのよね。
それは、「契約の変更は当事者全員の合意によるもの」っていう民法上のルールがあるから。

どんなに合理的でも。
どんなに大家さんにとって大切でも。
管理会社が「いいですよ」って言っても。
入居者の同意がなかったら変更はできないルール。

ではどうするか。

1. 変更したい項目について、対象の入居者へまずは「お願い」をする
2. 入居者から「OK」が出たら新しい契約書を作成する
3. 入居者の署名捺印がもらえてはじめて変更できる

簡単そうに思うけど、これ意外と大変😥

入居者にとって不利な変更は、特に時間かかるよ。
そりゃそうだよね。
誰だって不利になるのは嫌だもん。

契約書は”正論”だけじゃ通らない。”共感と交渉力”がセットで必要。

契約変更でよくあるのは、
通常2年更新が多いから、「次回更新時から変更をお願い！」って前もって告知する作戦。
でもね～。
入居者は「更新するかしないか」の選択を迫られるかもしれないし、下手すれば退去されちゃうリスクはあるよね。

私の知ってる大家さんは、

エアコン清掃1台10,000円としても、値上げ1,000円×10ヶ月分でペイできる計算でしょ。
更新もしてくれて11か月後からは1,000円UPすることが確定するから、大家さんも入居者もハッピーなケースだよね。
よかった😊

契約は、最初に締める“安心のシートベルト”。緩かったら事故るだけ。