原状回復＝リフォームじゃない！空室対策に繋がる優先するべき工事内容とは

原状回復工事とは

ねぇねぇ、「原状回復工事」って聞いたことある？
たぶん、「リフォーム」ほどはメジャーじゃないよね。
でも、賃貸物件を持つ大家さんにとっては、知らなきゃ損する“超・基本ワード”なのよ。

ズバリ、言うと。

「元に戻す工事」。それ以上でも、それ以下でもない。

つまり、入居者が退去したあとの部屋を「入居当時の状態に戻す」のがミッション。
これは“見た目を整えるお化粧”じゃなくて、“衛生的に住める状態に戻す”っていう使命感のある工事なの。

リフォームとは何が違う？

ここ、勘違いされがちだから声を大にして言いたい！！！

例えば、

• 「洗面台が古いから、おしゃれなのに替えたい～♪」→これはリフォーム
• 「洗面台から水漏れしてる！直さなきゃ！」→これが原状回復

リフォームは“+αの価値をつくる”工事、
原状回復は“-（マイナス）をゼロに戻す”工事。
もっと言えば、リフォームは未来志向、原状回復は過去に合わせる工事なの。

原状回復は、「この部屋、誰でも住めるように整えてね」っていう、いわば“無難のプロ”の仕事。 
部屋を貸し出す前の状態に戻すのが目的。

元々トイレの温水洗浄便座は設備じゃない物件なら、入居者が自分で高価な温水洗浄便座を取り付けてても、原状回復工事のときに外しちゃう。
もったいないけど。
だけど、この部屋だけはじめから高価な温水洗浄便座がついてるのは他の部屋とのバランスが取れなくなっちゃうから。
やっぱり外しちゃう。

基本的には、

原状回復に「グレードアップ」は不要。
夢じゃなくて現実に寄り添う仕事なの。

原状回復に必要な3つの重要ルール

1. 品質：室内ピカピカでも、水漏れしたらアウト！
2. スピード：空室は1日でも早く埋めなければならない！
3. 安さ：ムダな出費は一切ご法度！

まぁ、言い換えるなら。

やりすぎ原状回復は大家さん泣かせ

例えば…家賃5万円のお部屋に60万円かけてピカピカにしたとする。
…それ、1年間“家賃タダで貸す”のと同じです。
しかも、リフォーム気分で高級キッチンとか付けちゃったら、それこそ回収不能😭

立派な設備に交換したからって、今まで家賃5万円の部屋を8万円にしま～す！ってことは現実的に難しいのよ。
入居者はそこまで”内装センス”にお金を払ってくれないのが現実。
特に築古物件の場合は、「設備の豪華さ」よりも「家賃の安さ」が入居の決め手になることが多いから。

だけど逆に。
原状回復費を安く安く、限界まで安く済ませたらどうなる？10年住んでたのに清掃だけ・・・とか。
壁紙は黄ばんで生活感アリアリ。
床には落ちない謎の染み。
90年代の換気扇って！これ空気吸ってる？
…ってなったら、内見してくれたお客さんがドア閉めるの・・・秒速。
結果、空室が続いて家賃ゼロの試練期間がジワジワと大家さんを苦しめる・・・。

つまり！ 

高すぎず、安すぎず。原状回復は「いいアンバイ」が命！

原状回復には”さじ加減”という名の経営判断が必要になるわけよ。
新品交換したっていいのよ、回収できる算段あるなら・・・ね。
原状回復工事はただの工事じゃない。
「投資回収ゲーム」の大事な一手。

原状回復の最適解ルールはこの3つが鉄則！

1. 　水回り・電気などの「ライフライン」は何がなんでも最優先で直す！
2. 　「交換」するのは戦略的にポイント絞る！
3. 　「部屋ごと」に修繕計画を立てる！

どんなに安い単価でも「とりあえず、全部新しく交換しておきますね～」なんで絶対だめ。
原状回復は現実を見て、予算と収益のバランスを考えることが一番大切なのよ！

まずはライフラインを徹底的に整備する！（入居後クレームで一番多いのはココ）
業者の見積り現調時に通電してないとかありえないからね。
ちゃんと水が出るか（漏れないか）、電気設備（換気扇や照明スイッチ）がちゃんと使えるか確認してもらうこと。

「壊れてる設備」は交換か修理するか検討する（これもライフライン整備のひとつ）
「古すぎて機能を果たしてるか微妙な設備」は優先順位を決めて検討すること。

立地や入居者層が同じくらいの競合物件の現状を把握すること。
他の物件にあって自分の物件にない「入居者にとってメリットがある設備」は、まず金額の予算を見積もって導入計画を練ること。

ひと部屋空くたびに「あ～またお金かかる～」って思うより、「今度はどんな付加価値つけられそうかな？」ってワクワクするほうが、大家さんにとっても入居者にとってもハッピーなことだよね💕

これからも賢い原状回復工事のコツを共有していくから一緒にがんばろ～😉